2017-12-05T02:32:15+03:00

Сколько стоит купить квартиру в Крыму

«Комсомолка» подскажет цены на недвижимость, как купить жилье и какие риски ожидают при покупке квадратных метров
Делать покупки, тем более, покупки недвижимости на полуострове, надо вдумчиво и неторопливо. Тем более , сейчас, когда в бурном море центробежных и центростремительных процессов все еще не устаканились правила игры.Делать покупки, тем более, покупки недвижимости на полуострове, надо вдумчиво и неторопливо. Тем более , сейчас, когда в бурном море центробежных и центростремительных процессов все еще не устаканились правила игры.
Изменить размер текста:

Приобрести квадратные метры сейчас или подождать еще немного? Купить на берегу моря или в двух кварталах от него? А может быть, и в получасе езды от ЮБК? Взять новое жилье или отделаться вторичкой? На эти и другие вопросы вы сможете получить ответы, регулярно читая исследования «Комсомолки» о рынке недвижимости Крыма.

А в Краснодарском крае - больше!

ОБЪЕМ РЫНКА. Оживление рынка жилья в 2014 году было сродни взлету доллара: к осени цены на квартиры взлетели чуть ли не в два раза. С той поры цены медленно и неуклонно ползут вниз. Тем не менее эксперты считают, что недвижимость Крыма все еще слегка переоценена.

Нюансы, связанные со сменой юрисдикции, отсутствием реестра, переориентацией на рублевую валюту добавляли неразберихи и хаоса в рынок и аукаются до сих пор.

Сейчас, по сравнению с 2014 годом, спрос на недвижимость ощутимо сократился. Многие из тех, кто решил купить квартиру в Крыму, уже это сделали. Местное же население обладает низким уровнем платежеспособности, поэтому позволить себе крупные сделки с недвижимостью не в состоянии.

Общая площадь всего жилого фонда полуострова в 2014 году составляла около 49 млн кв. м: 40,5 млн кв. м приходилось на Республику Крым, 8,5 млн кв. м - на город федерального значения Севастополь. Нынешние объемы, по оценкам экспертов, уже превысили 50-миллионную отметку.

По итогам 2015-го года объем введенного в эксплуатацию жилья в Крымском федеральном округе (сейчас в составе Южного) по сравнению с предыдущим годом ожидаемо сократился - аж на 60,7% - до 354,2 тысячи квадратных метров жилья. Из них 249,2 тысячи «квадратов» было возведено в РК и 105 тысяч - в Севастополе. Сравните: в Краснодарском крае, который превосходит полуостров по площади и по населению всего в три раза, объем ввода жилья в тот год составил 4,6 млн кв. м - в 13 раз больше!

Начиная с 2016 года объемы жилищного строительства на полуострове вновь стали увеличиваться.

Объем рынка квартир, по всем ожидаемым прогнозам, будет расти, по крайней мере первичного. Крым развивается, приходят федеральные застройщики. Больше всего строительных зон можно встретить в Симферополе, Севастополе, Ялте. Общая доля построек здесь составляет примерно три четверти от общего рынка загородного жилья Крыма.

РОССИЯНЕ ПОКУПАЛИ КВАРТИРЫ НЕ ГЛЯДЯ

УЧАСТНИКИ. В первоначальный период оживления рынка недвижимости в Крыму квартиры покупали, естественно, жители России, а также переселенцы из Донбасса и Луганска. Пик ажиотажа пришелся на конец лета - начало осени 2014 года. У россиян появилась возможность купить относительно недорогое жилье у моря (по российским меркам), что выглядело как привлекательное капиталовложение. Это являлось хорошей альтернативой дорогому жилью в Сочи, где цены стартовали от 100 тысяч долларов и выше. В основном ехали жители богатых и не избалованных теплом северных регионов России, а также Москвы и Санкт-Петербурга. Они привозили с собой наличные доллары и скупали жилье у моря «буквально не глядя».

Сейчас 85% покупателей - это туристы, которые планируют в Крыму не работать, а отдыхать. При этом на проживание в Крым в основном перебираются не самые молодые люди.

Портрет современного покупателя крымских квадратных метров, по данным ведущих местных агентств недвижимости, выглядит следующим образом: основные клиенты имеют доход выше среднего, они заинтересованы в покупке жилья эконом-класса в новостройках или присматривают варианты на вторичном рынке в той же ценовой категории.

МОРАТОРИЙ НА ПРОДАЖУ

ПРОБЛЕМЫ И РИСКИ. - Первое время новейшей истории Крыма покупкам жилья препятствовали постановления руководства Крыма относительно 100-метровой зоны береговой линии, - рассказывает эксперт из Ялты Алексей Рачков.

Напомним, мораторий (должен был действовать до февраля 2017-го) предполагал временный запрет на госрегистрацию права собственности на недвижимость в близкой доступности от береговой линии. Решение ввести запрет было принято, так как на побережье было много объектов строительства, при этом значительная часть из них возводились с нарушением земельного законодательства и градостроительных норм.

- Это постановление было незаконным, что и подтвердила прокуратура, в то же время некоторых покупателей это напугало и сделки были сорваны. Было еще несколько похожих распоряжений, что не добавило имиджа и не способствовало продажам квартир и апартаментов.

Еще об одном существенном риске рассказал наш эксперт из Симферополя Дмитрий Майоров.

Фонд защиты вкладчиков инициировал через службу судебных приставов постановление о запрете на продажу имущества граждан, у которых прежде были взаимоотношения с украинскими банками. Часть вопросов была закрыта собственниками, часть осталась подвешенной. Однако в целях перестраховки, по информации из различных источников, под арест попало около 50 тысяч объектов недвижимости. Информация об отсутствии обремененности есть в базе ЕГРН, но не все покупатели или посредники имеют доступ к этой базе. В итоге покупатель может узнать об обремененности уже после совершения сделки во время ее регистрации в Госкомрегистре.

Симптоматично, что максимальная активность спроса на жилье сейчас наблюдается, прежде всего, в сегменте 1-комнатных квартир. Это явный признак слабости рынка, экономического неблагополучия и бедности населения. Основная масса покупателей вынуждена конкурировать за малогабаритное низкокачественное жилье и не способна произвести даже минимальную доплату за дополнительные площадь и качество.

ПРО ВИД НА МОРЕ

ЦЕНЫ. С момента присоединения Крыма к России был отмечен небывалый спрос на элитное жилье. Но со второй половины 2015 года спрос на первичную элитную недвижимость, особенно на коттеджи, понизился на 25 %. В этой ситуации квартиры остались довольно популярным вариантом, в том числе те, что находятся у моря и где за квадратный метр изначально просят от 150 до 600 тысяч рублей.

Эксперт Дмитрий Майоров считает, что на нынешнем этапе ценовые характеристики настолько разбросаны в зависимости от специфики жилья, неустойчивости рынка и воли случая, что большинство публикуемых таблиц цен на жилье по Крыму - либо фикция, либо гадание на кофейной гуще с большими допусками в сторону минимума и максимума.

Тем не менее мы попытались уловить ценовые тенденции квартирного рынка в Крыму.

- Стандартную однокомнатную квартиру в Симферополе и Евпатории можно купить за 2,7-3 миллиона рублей, - рассказал Дмитрий Майоров. - Стоимость жилья в Феодосии ниже на 5-10%, чем в столице республики, в Керчи - на 20-40%. К примеру, однокомнатная квартира в Феодосии очень усредненно стоит 2,4 миллиона рублей.

А сколько стоят наиболее престижные места полуострова на ЮБК?

- Цены в новостройках начинаются от 50 000 рублей за квадратный метр, - говорит Алексей Рачков. - В среднем купить хорошую квартиру, с видом на море, можно в районе 75 000 рублей за квадратный метр. В центральной части города, на равнине - а у нас ее не много, - нужно ориентироваться от 120 000 рублей за квадратный метр. Ближе к берегу придется платить уже от 150 000 рублей. Если же говорить о «премиум-классе», цены будут начинаться от 240 000 рублей за «квадрат».

На сегодняшний день в Крыму появилось большое количество застройщиков, в результате разворачивается конкуренция и прослеживается динамика снижения цен. На текущий период в среднем стоимость квадратного метра в новостройках полуострова стартует от 70 тысяч рублей.

Цена на новострой более-менее стабильна и вряд ли будет корректироваться. На нее давят, с одной стороны, отсутствие вменяемых ипотечных программ и общее снижение уровня доходов населения, с другой - возросшая цена на стройматериалы, усложнившаяся логистика, трудности с переориентированием отрасли на стандарты РФ. Общероссийский путь стимулирования строительства через субсидирование ипотечной ставки пока что в полной мере в Крыму не заработал.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ СЕРЬЕЗНО ПРЕВЫШАЕТ СПРОС

ТЕНДЕНЦИИ. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, рынок жилья в Крыму можно назвать стабильным, правда некоторые оценивают это его состояние как стагнирующее. Пока не видно серьезных факторов как для роста, так и для уменьшения цен. Не видно на ближайшие год-два и иных раздражителей, кроме курса рубля.

Еще одна характеристика: предложение серьезно превышает спрос. И в ближайшее время серьезных изменений в этом плане также не предвидится.

Следующая тенденция носит положительный характер. Речь идет о развитии ипотеки. По данным источников из РНКБ, количество ипотечных сделок в этом году должно увеличиться в 2,5 раза. В прошлом году через РНКБ было зарегистрировано 600 таких сделок, в том числе 300 - по военной ипотеке.

Тенденция на сокращение метража квартир берет свое начало в 2015 году и укрепляется в 2016-2017 годах, причем квартиры минимальных площадей востребованы во всех классах жилья.

И, наконец, акции и скидки, ставшие практически перманентными. Сегодня размер скидок достигает от 15% до 40%, также девелоперы стимулируют покупателя, улучшая условия покупки, предоставляя рассрочки, в том числе беспроцентные, до конца строительства.

Итак, по оценке экспертов, стоимость недвижимости в Крыму продолжает снижаться, однако это пока не помогло увеличить спрос на предложения и поднять общее количество продаж.

ВАЖНО!

ПЯТЬ СОВЕТОВ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ

Дмитрий Майоров, эксперт по рынку недвижимости:

1. Призываю относиться к жилью, как к стилю жизни. Сейчас укореняется тенденция от необходимости иметь жилье (коммуналку, хрущевку, панельку) к необходимости иметь комфортное жилье, умное жилье, оборудованное новейшими технологиями.

2. Обращайте внимание на юридическую безопасность сделки при приобретении жилья, прежде всего на предмет его обремененности. В квартире может быть прописан ребенок или лицо, находящееся в местах лишения свободы (речь идет, прежде всего, о вторичном рынке). Может проявиться неактуальная информация, взятая из украинских реестров и не соответствующая действительности.

3. Обращайте внимание на время постройки и на материал постройки жилья (особенно при приобретении «вторички»). Понятно, например, что панель - это плохая страховка от морозов в отличие от альминского блока или пеногазобетона. Понятно, что большинство домов, построенных в советское время, уступает нынешним технологиям.

4. Предлагаю относиться к приобретению жилья как к инвестиции. То есть обращать внимание на ликвидность товара. Согласитесь, что приобретенное по случаю и по дешевке жилье в ветхом доме, полвека «плачущем» по капитальному ремонту, с течением времени свою стоимость отнюдь не увеличивает, а вот проблем его жильцам, напротив, - добавляет.

5. Традиционное напоминание - обратить внимание на инфраструктуру вокруг приобретаемого жилья: наличие парковок, торговых центров и других объектов, необходимых для нормальной жизни, а также на состояние коммунальных сетей.

Список первых участников Соглашения.

Список первых участников Соглашения.

ИСТОЧНИК KP.RU

Понравился материал?

Подпишитесь на ежедневную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

 
Читайте также