2020-07-14T10:25:25+03:00

Год реформе долевого строительства: Что стало с ценами и как не попасть на новые рекламные уловки

Под квартиры в строящихся домах сейчас дают самую выгодную ипотеку. Рассказываем, нет ли здесь подвоха
Поделиться:
Комментарии: comments6
Новые правила защищают дольщиков.Новые правила защищают дольщиков.Фото: Алексей БУЛАТОВ
Изменить размер текста:

Год назад застройщики перешли на новые правила работы. Деньги от дольщиков стали принимать на специальные счета (их называют эскроу-счета), откуда к застройщику они попадают только после сдачи дома. А деньги на строительство компаниям можно теперь брать только в кредит у банков. Что дала реформа гражданам, которые хотят купить новостройку?

ПУГАЛИ РОСТОМ ЦЕН И БАНКРОТСТВАМИ. ЧТО НА ДЕЛЕ?

- С запуском реформы связывали много опасений — но уже видно, что даже при всех потрясениях, через которые прошла стройотрасль в первом полугодии 2020-го, ни один проект по эскроу-счетам не остановился, - говорит замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

Год назад в связи с переходом на новые правила пугали тем, что:

1) часть застройщиков не смогут получить кредиты, поскольку не отвечают строгим банковским требованиям — стройки встанут, ждите новых обманутых дольщиков;

2) затраты на строительство сильно вырастут, ведь кредиты дороги — и новостройки подорожают на 15-20%, а то и все 30%.

С первой проблемой разобрались, смягчив на «переходный период» законодательство. Сейчас, то есть на начало июля 2020 года, по новым правилам строится 35% жилья. Остальное — почти две трети — по старым. Начинать новые проекты по ним нельзя, достраивать начатое, и продавать там квартиры, при определенных условиях можно.

Теперь про вторую проблему — цены. Как следует из данных ЦБ, средняя ставка банков для застройщиков нынче — 5,5%. Крупные застройщики это подтверждают и говорят, что даже можно выбирать среди предложений конкурирующих банков.При таких ставках резко повышать цены в кризис, рискуя вообще растерять клиентов, невыгодно. (Хотя традиционный маркетинговый ход «Покупайте сейчас, потом будет дороже» многие, конечно же, используют).

- Помогла пандемия, - объясняет вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. - Из-за нее объемы кредитования упали, и у банков сразу резко появился интерес к застройщикам, которых сейчас активно поддерживает государство. Плюс ставки и так снижаются.

КУПИЛ ЖИЛЬЕ ПО СТАРЫМ ПРАВИЛАМ. МЕНЯ ОБМАНУТ?

Если дом строится без эскроу-счетов, это не значит, что никакими законами стройка не регулируется. Ежели с вами заключается договор долевого участия, она еще как регулируется — за последние годы и «старые правила» сильно ужесточили. Более того, компаниям, которые достраивают дома по «старым правилам», сейчас также оказывается господдержка — как представителям пострадавшей из-за коронавируса отрасли. Главные условия помощи — чтобы сроки сдачи дома не переносили и работников не сокращали.

В чем разница при защите дольщиков по «старым» и «новым» правилам, если случится страшное и дом таки не построят, - в «Напоминалке «КП».

НАПОМИНАЛКА «КП»

Что ждет покупателей квартир, если их застройщик обанкротится

- «Новые правила»

Оставшемуся без квартиры дольщику вернут деньги с эскроу-счета. Ту сумму в рублях, которая была уплачена за квартиру, без процентов. Других вариантов нет.

- «Старые правила»

Скорее всего, спасать вас будет Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, в который ваш застройщик переводил обеспечительные взносы. Кроме федерального фонда, сейчас существуют и региональные. Возможны два варианта.

Вариант А - дом таки достроят за счет средств из фонда. Это для тех случаев, когда дом был уже почти готов и на его достройку уйдет меньше денег, чем на возмещения дольщикам.

Вариант Б - дольщикам выплачиваются компенсации по рыночной стоимости квартиры на момент, когда до выплаты дойдет дело (но эта сумма не должна быть меньше той, которая была уплачена по договору долевого участия).

А ЧЕМ «НОВЫЕ ПРАВИЛА» НАДЕЖНЕЕ?

Как объясняют эксперты, большая надежность тут обеспечивается самой схемой финансирования. Под рискованные проекты банки денег не дадут. А именно такие проекты плодят обманутых дольщиков. Уйдут с рынка те, кто иначе как на грани фола работать не может или не хочет — увеличится общая надежность.

А то, что деньги дольщика на счете в банке лежат, а не у застройщика — скорее подстраховка. Понятно, что любой дольщик хочет получить квартиру, а не вложенные три-четыре года назад деньги без поправки на инфляцию.

- Конечно, новая система надежнее, - говорит Константин Апрелев. - Но у нас до 30% покупателей новостроек были инвесторы — те, кто квартиру в строящемся доме покупает не для житья в ней, а для последующей перепродаже. . Таким людям не очень интересно, чтобы их средства просто лежали на эскроу-счету в банке — без каких-либо процентов и без возможности что-то предпринять, пока дом не будет сдан.

Эксперты обращают внимание и на тот момент, что «новые правила» гарантируют только сохранность денег. Но не сдачу дома в срок.

Тут надо помнить, что в связи с пандемией всем застройщикам — независимо от того, по каким правилам они сейчас работают, - дали поблажки. До 1 января 2021 года у них «штрафные каникулы». За задержку сдачи дома в этот период дольщики не смогут потребовать со строительной компании неустойку (1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки, сейчас это получается 0,015% от суммы договора). Кроме того, компания не будет считаться проблемной (такие заносят в специальный реестр), если задержит сдачу дома не более чем на девять месяцев. В «мирное» докоронавирусное время этот срок мог составлять не более полугода.

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ

Так станет ли меньше застройщиков и новостроек?

Вопрос немаловажный. Этим также пугали. А сильное сокращение рынка, понятное дело, может в перспективе привести к росту цен.

Сейчас, для примера, в Москве ситуация такая. По данным компании «Метриум», в первом полугодии 2020 года предложение новостроек в Большой Москве (то есть со всеми заМКАДовскими районами) в сравнении с тем же полугодием 2019 года сократилось почти на треть. Но это если считать дома и квартиры в них поштучно. А если в квадратных метрах — то объем построенного получается примерно тот же. Причем метры эти в основном относятся к массовому жилью, которое раскупят по льготной ипотеке, «ужимание» в произошло за счет более дорогих проектов. Откуда тогда столько же площадей при сокращении числа квартир? Как минимум, оставшиеся на плаву столичные покупатели наигрались уже в малогабаритные квартиры-студии, а самоизоляция и подешевевшая ипотека эту ситуацию усугубили.

Эксперты предполагают, что похожие тенденции могут быть и в регионах. Меньшее количество застройщиков будет возводить примерно столько же квадратных метров.

ПЕРЕВОДИМ РЕКЛАМНЫЕ ФРАЗЫ НА РУССКИЙ

Как теперь разобраться в том, что обещают застройщики

- «Работаем по 214 закону»

По большому счету, это означает только то, что застройщик соблюдает российское законодательство, которое он в принципе соблюдать обязан. Если он работает в обход закона о долевом участие в строительстве (тот самый 214-й закон), лучше с ним не связываться, поскольку гарантий от государства, которые сейчас полагаются официально признанным обманутым дольщикам, у вас не будет.

- «У нас партнерская программа с банком»

Это вовсе не означает, что компания работает «по новым правилам». Такие программы были и до того. Показатель надежности — если у застройщика партнерские программы с несколькими крупнейшими российскими банками из топ-10. В этом случае можно надеяться и на более выгодные условия по ипотеке от банков-партнеров под конкретные жилые комплексы.

- «По партнерской программе с банком ипотека под 0,01%»

Читайте внимательнее условия про эти 0,01%. Обычно речь идет о том, что на какой-то период застройщик за свой счет дополнительно субсидирует часть ставки по льготной ипотечной госпрограмме. Именно на какой-то период — а не на весь срок кредита. Скажем, до Нового года ставка по ипотеке у вас будет 0,01%, а потом обычные льготные 6,5%.

Это такой новый способ дать скидку. Сказать «у нас скидки на квартиры 10%» - признать, что на рынке не все хорошо со спросом. А «у нас суперльготная ипотека» - отвечает чаяниям граждан дождаться кредитов на «европейских» условиях. Это вполне выгодно, как и скидка. Только внимательно изучите, на что подписываетесь.

ИСТОЧНИК KP.RU

Понравился материал?

Подпишитесь на еженедельную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

Нажимая кнопку «подписаться», вы даете свое согласие на обработку, хранение и распространение персональных данных

 
Читайте также